Una propuesta para aumentar la oferta de alquiler permanente, dando mayor seguridad jurídica y económica al propietario, lo que podría favorecer una mayor disponibilidad de viviendas, también para los inquilinos vulnerables.
El problema
El mercado del alquiler permanente en España atraviesa una situación paradójica. La demanda de vivienda ha aumentado, pero la oferta disponible resulta insuficiente. A la escasa construcción de nueva vivienda respecto de las necesidades generadas por el crecimiento de la demanda se añade la reducción de viviendas destinadas al alquiler permanente.
Al mismo tiempo, una parte de las viviendas que podrían incorporarse al mercado permanece vacía o se destina a otras modalidades de alquiler.
La pregunta que plantea esta propuesta es sencilla:
¿Podría aumentar la oferta de alquiler permanente si el propietario tuviera la seguridad de que cobraría la renta y recuperaría su vivienda al finalizar el contrato o en caso de incumplimiento?
La evolución de la oferta y una señal reciente para reflexionar
La evolución del mercado del alquiler permanente en los últimos años invita a reflexionar sobre los resultados de las políticas de vivienda.
Según un análisis publicado por Idealista el 22 de mayo de 2026, durante los tres primeros años de vigencia de la Ley de Vivienda de 2023, la oferta anunciada de alquiler permanente en España se redujo un 30 %, mientras que los precios anunciados aumentaron un 30,7 % y la competencia entre quienes buscaban una vivienda se multiplicó por más de dos.
La reducción no fue uniforme. En Barcelona, la oferta disminuyó un 69 %; en Bilbao, un 60 %; en Palma, un 35 %; y en Madrid, un 30 %.
Estos resultados no permiten atribuir toda la evolución del mercado a la Ley de Vivienda, puesto que también influyen la insuficiente construcción, el crecimiento de la demanda y otros factores. Pero sí plantean una pregunta: ¿están consiguiendo las medidas adoptadas aumentar las posibilidades reales de acceder a una vivienda en alquiler?
Más recientemente, durante el debate de los decretos de vivienda de septiembre de 2026, se registró otra caída significativa de la oferta anunciada.
Según un estudio de Atlas Real Estate Analytics para ASVAL, entre el 15 de septiembre y el 1 de octubre de 2026, los anuncios de alquiler pasaron de 81.035 a 74.450: 6.585 anuncios menos, equivalentes al 8,1 % en apenas dos semanas.
Por otra parte, un análisis de EsadeEcPol detectó descensos de al menos el 6 % en los anuncios de alquiler de larga duración de seis grandes ciudades entre el 29 de septiembre y el 5 de octubre, coincidiendo con el debate parlamentario de los decretos.
Tampoco en este caso puede afirmarse que todas las viviendas hayan sido retiradas definitivamente del mercado ni que los cambios legislativos sean la única causa de la reducción. Pero la coincidencia temporal merece ser estudiada, especialmente cuando se pretende aprobar nuevamente medidas de alcance semejante.
¿No deberíamos evaluar cómo afectan las nuevas obligaciones y limitaciones a la decisión de los propietarios de ofrecer sus viviendas en alquiler permanente?
La protección del inquilino es necesaria. Pero si las medidas adoptadas generan incertidumbre y desincentivan la oferta, podrían terminar dificultando el acceso a la vivienda, especialmente a quienes todavía no tienen un contrato.
Por eso considero que cualquier reforma debe partir de una idea fundamental: proteger al inquilino sin desproteger al propietario, aumentando la seguridad jurídica y económica de ambos.
Fuentes: Idealista, Tres años de la Ley de Vivienda: el alquiler se encarece, la oferta cae y la competencia se dispara (22 de mayo de 2026); Atlas Real Estate Analytics / ASVAL (octubre de 2026); EsadeEcPol, análisis de la oferta durante el debate de los decretos (6 de octubre de 2026).
El crecimiento de la demanda y la insuficiente construcción
La reducción de la oferta de alquiler permanente coincide, además, con otro problema estructural: la creación de nuevos hogares ha crecido a un ritmo muy superior al de la construcción de viviendas.
Según el Instituto Nacional de Estadística (INE), España pasó de 18,5 millones de hogares en 2021 a más de 19,5 millones en 2025, cerca de un millón de hogares adicionales en apenas cuatro años.
La construcción de nuevas viviendas no ha seguido ese ritmo. El Banco de España estima que el diferencial acumulado entre la creación neta de hogares y la producción de nuevas viviendas entre 2021 y 2025 alcanza unas 750.000 viviendas. Fuentes: INE; Banco de España, Informe Anual 2025.
Por tanto, el mercado soporta una doble presión: se construyen menos viviendas de las necesarias para atender la creación de nuevos hogares y, al mismo tiempo, una parte de las viviendas existentes está desapareciendo del mercado de alquiler permanente.
No se trata, por tanto, únicamente de recuperar viviendas para el alquiler. España necesita también aumentar de forma considerable la construcción de nueva vivienda allí donde existe demanda.
El resultado de ambos fenómenos es fácilmente comprensible: más demanda frente a una oferta insuficiente, con la consiguiente presión sobre los precios y mayores dificultades para acceder a una vivienda.
¿Por qué se retiran viviendas del alquiler permanente?
No existe una única causa.
La mayor rentabilidad que pueden ofrecer otras modalidades de alquiler, la utilización de la vivienda por sus propietarios, las reformas, las herencias o simplemente la decisión de no alquilar explican una parte del fenómeno.
Pero existe también otro factor que debe tenerse en cuenta: el riesgo que percibe el propietario ante el impago, los posibles daños y la dificultad para recuperar la vivienda.
Esta inseguridad puede tener además una consecuencia que a veces pasa inadvertida: cuanto mayor es el riesgo que percibe el propietario, más exigente puede tender a ser en la selección del inquilino.
Y esto puede perjudicar precisamente a quienes tienen más dificultades para acceder a una vivienda: personas con ingresos modestos o irregulares, jóvenes, familias vulnerables o trabajadores sin suficiente estabilidad laboral.
Una paradoja
Las normas destinadas a proteger a los inquilinos vulnerables persiguen una finalidad social necesaria.
El problema aparece cuando el coste de esa protección termina recayendo sobre un propietario concreto.
Si una familia no puede pagar el alquiler y, por su situación de vulnerabilidad, la recuperación de la vivienda se retrasa, el propietario puede verse obligado a soportar durante ese tiempo la ausencia de ingresos, además de los gastos asociados a la vivienda.
Esto plantea una cuestión de fondo:
¿Debe asumir individualmente el propietario el coste de una situación de vulnerabilidad que corresponde atender al conjunto de la sociedad?
La propuesta parte de un principio diferente:
La vulnerabilidad debe aumentar la protección pública del inquilino, no el riesgo privado del arrendador.
Una solución nacional
Las medidas fundamentales que se proponen tendrían carácter nacional y no dependerían de que una comunidad autónoma, un ayuntamiento u otra Administración declarase una determinada zona como mercado residencial tensionado.
Se establecerían unas reglas básicas comunes para todo el territorio nacional, de manera que propietarios e inquilinos conocieran de antemano sus derechos y obligaciones independientemente del lugar de España en el que estuviera situada la vivienda.
Sistema Nacional de Garantía del Alquiler Residencial
La medida central sería crear un Sistema Nacional de Garantía del Alquiler Residencial, aplicable en toda España a las viviendas destinadas a residencia habitual y permanente.
La garantía sería la misma para todos los propietarios, con independencia del número de viviendas que posean.
Y tendría un principio fundamental:
Desde el primer día de impago, el riesgo económico deja de recaer sobre el propietario.
La garantía pública cubriría al arrendador desde el primer día en que se produzca el impago, sin periodos de carencia.
Una vez comunicado y comprobado el incumplimiento, el organismo gestor abonaría al propietario las cantidades vencidas y no satisfechas por el inquilino desde la fecha en que debieron pagarse.
La cobertura comprendería:
- las rentas impagadas;
- los suministros y demás cantidades que legal o contractualmente correspondiera pagar al inquilino;
- los daños ocasionados en la vivienda que excedan del desgaste normal;
- y los gastos razonables y necesarios derivados de la reclamación y recuperación de la vivienda, incluida la asistencia jurídica cuando legalmente proceda.
Si el procedimiento de recuperación se prolongase, el propietario continuaría percibiendo las rentas y demás cantidades cubiertas hasta la regularización de la situación o la recuperación efectiva de la posesión de la vivienda, sin límite temporal predeterminado.
El tiempo que necesiten la Administración o los tribunales para resolver la situación no sería financiado por el propietario.
¿Y qué ocurriría con el inquilino vulnerable?
La protección del propietario no significa dejar desprotegido al inquilino.
Si el impago se debe a una verdadera situación de vulnerabilidad, deberían intervenir inmediatamente los servicios públicos mediante ayudas al alquiler, mediación, soluciones habitacionales o, cuando fuera necesario, realojamiento.
Mientras se resuelve esa situación, el propietario continuaría percibiendo las cantidades garantizadas.
Así se separarían dos problemas:
El propietario conserva su seguridad económica y jurídica.
El inquilino vulnerable recibe la protección social que necesita.
La política social sería financiada por el conjunto de la sociedad y no, de forma aleatoria, por el propietario cuya vivienda ocupa una persona que ha pasado a encontrarse en situación de vulnerabilidad.
Proteger al vulnerable también significa facilitarle el acceso
La protección del inquilino vulnerable no debería comenzar únicamente cuando deja de pagar el alquiler.
También hay que preguntarse qué ocurre antes de que consiga alquilar una vivienda.
Una protección muy intensa una vez celebrado el contrato puede producir un efecto no deseado si el propietario considera que alquilar a una persona con una situación económica frágil supone asumir un mayor riesgo de impago o mayores dificultades para recuperar la vivienda.
En esas circunstancias puede tender a seleccionar a los candidatos con mayor estabilidad económica y laboral.
El resultado puede ser paradójico:
quien más protección necesita una vez dentro de la vivienda puede encontrar mayores dificultades para conseguir que se la alquilen.
La propuesta intenta invertir ese incentivo.
Si el propietario sabe que cobrará desde el primer día de impago, que las cantidades cubiertas y los daños estarán garantizados y que será el organismo público quien asuma posteriormente la gestión de la deuda, alquilar a una persona vulnerable deja de representar para él un riesgo económico especial.
Pero, además, se introduciría un incentivo fiscal positivo.
Cuando la vivienda se destine a determinados programas o supuestos de alquiler de especial interés social —entre ellos los dirigidos a personas en situación acreditada de vulnerabilidad—, el propietario podría aplicar una reducción del 80 % sobre el rendimiento neto positivo del alquiler, frente al 60 % establecido con carácter general.
Se actuaría así en dos direcciones:
se elimina el riesgo adicional y se añade un incentivo adicional.
El objetivo sería que una persona vulnerable no fuese el candidato que el propietario teme elegir, sino que pudiera acceder al mercado de alquiler permanente sin trasladar al propietario el coste de su eventual protección social.
Proteger al vulnerable no debería empezar cuando deja de pagar el alquiler. Debería empezar facilitando que alguien esté dispuesto a alquilarle una vivienda.
Vulnerabilidad e incumplimiento no son lo mismo
También debe distinguirse claramente entre quien no puede pagar por encontrarse en una situación acreditada de vulnerabilidad y quien puede cumplir sus obligaciones pero deja de hacerlo injustificadamente.
Vulnerabilidad → protección social.
Incumplimiento sin vulnerabilidad → responsabilidad.
El Sistema Nacional garantizaría al propietario en ambos casos, porque no corresponde al arrendador asumir ninguno de esos riesgos.
La diferencia aparecería después.
Cuando exista vulnerabilidad, actuarían los mecanismos de protección social.
Cuando no exista vulnerabilidad y se produzca un incumplimiento injustificado, el inquilino respondería de la deuda generada y se iniciaría con rapidez el procedimiento de recuperación de la vivienda.
El propietario cobra y deja de ser acreedor
Las cantidades pagadas por el sistema no desaparecerían.
Cuando el organismo público abonase al propietario las rentas, suministros, daños o gastos cubiertos, se subrogaría en los derechos correspondientes y pasaría a ser acreedor del inquilino incumplidor.
La idea puede resumirse de forma sencilla:
El propietario cobra y deja de ser acreedor. El organismo público paga y pasa a ser acreedor del inquilino incumplidor.
El propietario no tendría que dedicar meses o años a perseguir personalmente al deudor después de recuperar su vivienda.
La deuda con el organismo público
Una vez determinada la cantidad adeudada, el organismo público requeriría al deudor para que efectuase el pago voluntariamente.
El interesado tendría derecho a formular alegaciones, acreditar un error, solicitar el reconocimiento de una situación de vulnerabilidad o, cuando procediera, solicitar aplazamiento o fraccionamiento.
Pero si no existiera vulnerabilidad, la deuda fuera firme y el deudor no pagase voluntariamente, se iniciaría su cobro por vía ejecutiva, con los intereses, recargos y costes que legalmente se establecieran.
La ley que crease el sistema atribuiría expresamente al organismo gestor las facultades necesarias para exigir esas cantidades mediante procedimiento administrativo de apremio.
La legislación española ya contempla el apremio sobre el patrimonio para hacer efectivas obligaciones pecuniarias cuando existe la correspondiente base legal. Fuente: art. 101 de la Ley 39/2015.
Cuando legalmente procediera podrían embargarse cuentas bancarias, salarios —respetando los límites de inembargabilidad— u otros bienes y derechos del deudor.
El procedimiento de apremio tributario constituye un precedente de funcionamiento: permite reclamar deuda, recargos, intereses y costas y, llegado el caso, embargar bienes y derechos, incluyendo dinero depositado en entidades de crédito. Fuente: arts. 167, 169 y 171 de la Ley 58/2003, General Tributaria.
No se trataría de convertir automáticamente una deuda privada de alquiler en una deuda tributaria. La nueva ley establecería expresamente el carácter y procedimiento de recuperación de las cantidades satisfechas previamente por el organismo público.
Información sobre morosidad
Una deuda de alquiler firme e impagada tampoco debería desaparecer de la información sobre solvencia del deudor.
Una vez acreditada la deuda y cumplidos todos los requisitos legales, el organismo gestor podría comunicarla a los correspondientes sistemas de información crediticia.
No bastaría, por tanto, con la simple afirmación de un propietario de que alguien le debe dinero. La deuda tendría que reunir las garantías legalmente establecidas.
Actualmente, la legislación permite incorporar a estos sistemas determinadas deudas ciertas, vencidas y exigibles, con requisitos de información y protección del afectado, y establece un máximo de cinco años desde el vencimiento mientras persista el incumplimiento. Fuente: art. 20 de la Ley Orgánica 3/2018.
De esta forma, quien haya dejado una deuda de alquiler pendiente podría encontrar mayores dificultades para acreditar su solvencia ante un futuro propietario mientras permanezca legalmente registrada.
Y quien pague o regularice la deuda dejaría de sufrir sus consecuencias cuando legalmente corresponda.
Plazos
La rapidez del sistema sería esencial.
El propietario comunicaría el impago al organismo gestor tan pronto como se produjera.
Podría existir un breve plazo administrativo para comprobar el contrato y el incumplimiento, pero la cobertura económica tendría efectos desde el primer día de impago.
Si la comprobación tardase, por ejemplo, quince días, el primer pago incluiría todas las cantidades debidas desde el día en que debieron abonarse.
El inquilino dispondría de un plazo breve para pagar, acreditar un error, formular oposición o solicitar el reconocimiento de una situación de vulnerabilidad.
Cuando no existiera vulnerabilidad ni una causa fundada de oposición, el procedimiento de recuperación de la vivienda debería tener carácter preferente.
Como objetivo podría establecerse la recuperación efectiva de la vivienda en un plazo aproximado de 60 días desde el inicio del procedimiento judicial cuando no exista oposición fundada, manteniendo en todo momento las garantías procesales.
La legislación procesal ya contempla, en los procedimientos de desahucio por falta de pago, un requerimiento para que el demandado, en el plazo de diez días, desaloje la vivienda, pague o formule oposición. Fuente: artículo 438.5 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
En cualquier caso, el propietario seguiría cobrando durante todo el tiempo que durase el procedimiento.
Esto introduce además un incentivo importante para la propia Administración:
si el propietario continúa cobrando hasta recuperar la vivienda, cada mes de retraso deja de pagarlo el propietario y pasa a tener un coste para el sistema público.
La Administración tendría así también un interés económico directo en que los procedimientos funcionasen con rapidez.
Dos tipos de propietario
Para las condiciones de duración y estabilidad del alquiler, la propuesta distinguiría únicamente entre pequeños propietarios y grandes tenedores.
Se tomaría como criterio nacional la definición general que ya utiliza la legislación estatal: gran tenedor sería quien posea más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida superior a 1.500 m² de uso residencial, excluidos garajes y trasteros. Fuente: art. 3.k de la Ley 12/2023.
A diferencia del sistema actual, este criterio se aplicaría de la misma manera en toda España, sin reducir el número de viviendas por encontrarse en una zona declarada mercado residencial tensionado.
La garantía pública frente al impago sería exactamente la misma para ambos grupos.
La diferencia estaría fundamentalmente en la duración y estabilidad del alquiler.
Hasta 10 viviendas: derecho a recuperar la vivienda
Para el pequeño propietario se mantendría un sistema de duración determinada.
Cumplido el periodo contractual establecido legalmente, podría recuperar su vivienda.
El objetivo es que quien tiene una o pocas viviendas no tema ponerlas en alquiler porque pueda quedar vinculado indefinidamente a ellas.
Durante el contrato, la renta se actualizaría anualmente conforme al IRAV.
Más de 10 viviendas: estabilidad para el inquilino que cumple
Para los grandes tenedores se propone un régimen diferente.
El contrato tendría una duración inicial de diez años.
Durante esos diez años la renta se actualizaría anualmente conforme al IRAV.
Llegado el décimo año, el inquilino que hubiera cumplido sus obligaciones tendría dos posibilidades:
1. Abandonar la vivienda.
2. Continuar viviendo en ella durante un nuevo periodo de diez años.
Si decide continuar, el gran tenedor no podría recuperar la vivienda simplemente porque hubiera finalizado el periodo contractual.
De esta forma, quien cumple sus obligaciones obtiene una verdadera estabilidad residencial.
Estabilidad no significa congelar la renta
Una estabilidad prácticamente indefinida del inquilino no debería ir acompañada de una progresiva pérdida del valor real de la renta.
Por ello, al finalizar cada periodo de diez años se calcularía cuál habría sido la renta resultante si durante ese periodo se hubiera actualizado conforme al IPC.
Si esa cantidad fuera superior a la renta alcanzada mediante las actualizaciones anuales del IRAV, la renta del siguiente periodo se ajustaría hasta alcanzar aquella cantidad.
Si la renta alcanzada mediante el IRAV fuera igual o superior, no existiría actualización adicional.
La revisión nunca supondría una reducción de la renta vigente.
A partir de esa nueva renta comenzaría otro periodo de diez años, nuevamente con actualizaciones anuales mediante el IRAV.
La regla puede resumirse fácilmente:
Durante los diez años: actualización anual por IRAV.
Al terminar los diez años: actualización, si procede, hasta la renta equivalente al IPC acumulado durante ese periodo.
No se utilizaría como referencia el precio de mercado de otras viviendas.
Así se evitaría que una fuerte subida del mercado pudiera utilizarse indirectamente para hacer imposible la permanencia del inquilino.
El objetivo es combinar dos principios:
estabilidad residencial para el inquilino y mantenimiento del valor real de la renta para el propietario.
Vender no significa desalojar
En el caso de los grandes tenedores, la venta de la vivienda no sería causa suficiente para poner fin al alquiler.
La vivienda podría venderse con el inquilino.
El comprador ocuparía la posición del anterior propietario y tendría que respetar los derechos y obligaciones derivados del arrendamiento.
El inquilino conservaría además los derechos de adquisición preferente que legalmente le correspondieran.
¿Y si es necesaria una rehabilitación integral?
Puede haber rehabilitaciones de tal magnitud que hagan imposible permanecer en la vivienda durante las obras.
En ese supuesto, el inquilino tendría que abandonarla temporalmente.
Una vez terminada la rehabilitación tendría derecho preferente a volver a alquilar esa misma vivienda.
Cuando las obras respondan exclusivamente a la conservación necesaria de la vivienda, no deberían utilizarse para justificar una revisión extraordinaria de la renta.
Si se realizan mejoras sustanciales y acreditables que incrementen objetivamente las prestaciones de la vivienda, podría establecerse una repercusión limitada, objetiva y legalmente regulada.
La rehabilitación no debería convertirse en una vía indirecta para expulsar a un inquilino cumplidor.
Cuando la vivienda deja de poder utilizarse
La demolición necesaria, la declaración de ruina, la expropiación o cualquier otra circunstancia que haga desaparecer la vivienda o imposibilite definitivamente su utilización residencial extinguirían el derecho de permanencia.
No puede existir un derecho a permanecer en una vivienda que material o legalmente ha dejado de existir.
El derecho de permanencia exige cumplir
La estabilidad reforzada no significa que el inquilino pueda permanecer independientemente de su comportamiento.
El derecho se mantendría mientras cumpla sus obligaciones.
El impago injustificado, los daños graves, el subarriendo ilegal, las actividades prohibidas o cualquier otro incumplimiento grave legalmente establecido permitirían resolver el contrato.
La finalidad es proteger al inquilino que cumple, no eliminar las obligaciones derivadas del arrendamiento.
Incentivos fiscales para el alquiler permanente
La seguridad jurídica y la garantía de cobro deberían complementarse con incentivos fiscales claros para quienes destinen sus viviendas al alquiler habitual y permanente.
La normativa del IRPF ha contemplado distintos incentivos fiscales para el alquiler de vivienda, con porcentajes y requisitos diferentes según las circunstancias del arrendamiento.
La propuesta sería establecer una escala nacional mucho más sencilla:
60 % — alquiler permanente.
70 % — rehabilitación.
80 % — determinados objetivos sociales.
90 % — reducción voluntaria de la renta superior al 5 %.
60 % — Alquiler permanente
Sería la reducción general para cualquier vivienda destinada a residencia habitual y permanente.
El objetivo sería hacer fiscalmente más atractivo el alquiler permanente frente a otras alternativas.
70 % — Rehabilitación
Se aplicaría a viviendas rehabilitadas recientemente que se incorporen o permanezcan en el mercado de alquiler permanente.
Si la reducción general es del 60 %, la rehabilitación debe ofrecer una ventaja adicional para que exista realmente un incentivo a invertir en mejorar el parque residencial.
80 % — Alquiler de especial interés social
Se aplicaría a determinados alquileres que se quiera incentivar especialmente: programas públicos de alquiler asequible o social y viviendas destinadas a personas en situación acreditada de vulnerabilidad, entre otros supuestos que determine la ley.
Este porcentaje tiene además una función esencial dentro del sistema:
hacer económicamente más atractivo alquilar precisamente a aquellas personas que actualmente pueden encontrar mayores dificultades para que un propietario las elija.
90 % — Reducción voluntaria de la renta
Cuando, al celebrar un nuevo contrato, el propietario reduzca en más de un 5 % la última renta del contrato anterior debidamente actualizada, podría aplicar una reducción del 90 %.
La propuesta sería establecer una escala nacional mucho más sencilla:
La propuesta conservaría la idea, pero eliminaría el requisito territorial, extendiéndola a toda España.
Siempre se aplicaría la reducción más alta
Las reducciones no serían acumulables.
Cuando una vivienda reuniese los requisitos para varias reducciones, se aplicaría exclusivamente el porcentaje más elevado al que tuviera derecho.
El criterio dejaría de depender fundamentalmente del lugar en el que esté situada la vivienda para pasar a depender de aquello que se quiere incentivar:
no incentivar por dónde está situada la vivienda, sino por lo que el propietario hace con ella.
Incentivo fiscal para el inquilino
Las medidas destinadas a aumentar la oferta deben complementarse con un incentivo dirigido directamente a quienes viven de alquiler.
Se establecería una deducción estatal en el IRPF por alquiler de la vivienda habitual, aplicable en todo el territorio nacional y compatible con las deducciones autonómicas que pudieran existir.
Como punto de partida, se propone una deducción del 10 % de las cantidades satisfechas por el alquiler, dirigida a las rentas bajas y medias.
La deducción disminuiría progresivamente a medida que aumentasen los ingresos, evitando que una pequeña diferencia de renta provocase la pérdida repentina de toda la ayuda.
Además, tendría carácter reembolsable para que también beneficiase a quienes, debido a sus bajos ingresos, no tuvieran suficiente cuota de IRPF para aplicarla íntegramente.
Una deducción que también llegue a las rentas más bajas
Sin embargo, nuestra propuesta introduciría una diferencia importante.
La deducción tendría carácter reembolsable hasta el límite que legalmente se establezca, de manera que también pudiera beneficiarse quien, debido a sus bajos ingresos, no tuviera suficiente cuota de IRPF para aplicar toda la deducción.
De esta forma, la ayuda fiscal no sería menor precisamente para quienes tienen menos ingresos.
Por ejemplo, con una deducción del 10 %, un inquilino que pagase 800 euros mensuales —9.600 euros al año— tendría derecho a una deducción de 960 euros, siempre que cumpliera los requisitos económicos establecidos.
Si su cuota de IRPF solo le permitiera aplicar 400 euros, el carácter reembolsable permitiría que los 560 euros restantes no se perdieran.
La deducción debería coordinarse con las ayudas públicas al alquiler para evitar duplicidades y garantizar que la ayuda total sea proporcionada a la situación económica del hogar.
Vinculada al alquiler permanente y declarado
La deducción se aplicaría exclusivamente a la vivienda habitual y permanente.
Para tener derecho a ella, el contrato debería estar correctamente formalizado y las rentas declaradas.
Esto produciría además un efecto indirecto positivo: tanto propietario como inquilino tendrían interés en que el contrato y las cantidades realmente pagadas constasen correctamente.
La política fiscal actuaría así sobre las dos partes del mercado:
Para el propietario: 60 %, 70 %, 80 % o 90 % de reducción, según el supuesto.
Para el inquilino: 10 % de deducción estatal por el alquiler de su vivienda habitual, con límites según ingresos y carácter reembolsable para que alcance también a las rentas más bajas.
Así se persiguen simultáneamente dos objetivos:
aumentar la oferta de alquiler permanente y reducir el esfuerzo económico de los hogares que necesitan alquilar.
Movilizar viviendas vacías
España dispone de un número elevado de viviendas vacías, pero una parte importante se encuentra en municipios pequeños o en lugares donde la demanda puede ser reducida.
El Censo de Población y Viviendas 2021 contabilizó 3.837.328 viviendas vacías, el 14,4 % del parque residencial. Aproximadamente el 45 % se encontraba en municipios de hasta 10.000 habitantes. Fuente: INE, Censo de Población y Viviendas 2021.
Por tanto, no todas esas viviendas pueden considerarse oferta potencial inmediata allí donde existe un problema de acceso a la vivienda.
Sin embargo, donde exista demanda podrían establecerse programas voluntarios que ofrecieran garantía de cobro, cobertura frente a daños, gestión administrativa y jurídica y ayudas para rehabilitar viviendas que actualmente no reúnen condiciones adecuadas.
En lugar de obligar al propietario a alquilar, se trataría de conseguir que le resultara razonable hacerlo.
Más vivienda también es imprescindible
Ninguna de las medidas anteriores sustituye la necesidad de construir más viviendas.
Como he señalado, la construcción de nuevas viviendas no ha seguido el ritmo de creación de hogares. Además, el Banco de España señala que el 52,5 % de ese diferencial se concentra en solo seis provincias: Madrid, Barcelona, Alicante, València, Murcia y Málaga. Fuente: Banco de España, Informe Anual 2025.
España necesita aumentar la oferta allí donde existe demanda mediante vivienda privada, vivienda protegida y un parque público de alquiler considerablemente mayor.
También es necesario facilitar la rehabilitación de viviendas existentes, disponer de suelo suficiente y reducir los plazos administrativos que dificultan la construcción.
La garantía del alquiler puede contribuir a recuperar viviendas para el mercado permanente, pero no puede sustituir la construcción de las viviendas que faltan.
Una forma diferente de plantear el problema
Durante años, gran parte del debate sobre el alquiler se ha planteado como un enfrentamiento entre propietarios e inquilinos.
Quizá exista otra manera de abordarlo.
El inquilino necesita encontrar una vivienda a un precio que pueda pagar y tener estabilidad mientras cumpla sus obligaciones.
El pequeño propietario necesita saber que cobrará desde el primer día, que no tendrá que asumir los costes del incumplimiento de otra persona y que podrá recuperar su vivienda cuando termine el contrato.
El gran tenedor puede proporcionar una estabilidad residencial mucho mayor, siempre que la renta pueda conservar razonablemente su valor a lo largo del tiempo.
Quien se encuentre realmente en situación de vulnerabilidad debe recibir la protección de los poderes públicos y, además, encontrar menos obstáculos para acceder inicialmente a una vivienda.
Por eso, en este modelo, alquilar a una persona vulnerable supondría para el propietario el mismo riesgo económico garantizado que cualquier otro alquiler y un incentivo fiscal superior.
Quien incumpla sus obligaciones sin encontrarse en situación de vulnerabilidad debe responder de las consecuencias económicas de su incumplimiento.
El Estado garantiza al propietario, protege al vulnerable y posteriormente reclama a quien pudiendo cumplir no lo hizo.
La fiscalidad completa el sistema:
Propietario → garantía de cobro + seguridad jurídica + incentivo fiscal.
Inquilino cumplidor → estabilidad + deducción fiscal.
Inquilino vulnerable → protección pública + mayor facilidad para acceder al alquiler.
Inquilino no vulnerable que incumple → responsabilidad por la deuda ante el organismo público.
Y todo ello mediante unas reglas nacionales claras, conocidas y aplicables de la misma manera en toda España.
La idea de fondo puede resumirse en una pregunta:
¿Y si proteger al propietario, dar estabilidad al inquilino, facilitar el acceso de los vulnerables, responsabilizar a quien incumple y hacer que el Estado asuma realmente la protección social fueran partes de una misma solución?
Porque quizá el objetivo no debería ser decidir si hay que proteger al propietario o al inquilino.
